Grundsätzliches
Die landesweite Grundstücksuche dient berechtigten Behörden des Bundes, der Kantone und der Gemeinden zum Auffinden von Informationen darüber, an welchen Grundstücken Personen gemäss Hauptbucheintrag im informatisierten Grundbuch Rechte zustehen (Art. 34a GBV).
Die landesweite Grundstücksuche ist in Artikel 949c des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sowie in den Artikeln 34a – 34i der Grundbuchverordnung (GBV, SR 211.432.1) geregelt.
Der Dienst für die landesweite Grundstücksuche (Grundstücksuchdienst) wird durch das Eidgenössisches Amt für Grundbuch- und Bodenrecht EGBA betrieben, einem Fachbereich des Bundesamtes für Justiz BJ (Art. 34b Abs. 1 GBV).
Der Grundstücksuchdienst nimmt Abfragen der berechtigten Behörden über eine elektronische Suchmaske entgegen. Er gleicht die Abfragen mit den zum Abfragezeitpunkt elektronisch verfügbaren rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs in allen Kantonen ab und gibt die Suchergebnisse aus (Art. 34b Abs. 2 GBV).
Der Grundstücksuchdienst gleicht die Abfragen mit den zum Abfragezeitpunkt elektronisch verfügbaren rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs in allen Kantonen ab und gibt die so erhaltenen Suchergebnisse aus (Art. 34b Abs. 2 GBV). Nicht gefunden werden können damit beispielsweise Tagebucheinträge und Einträge in Hilfsregistern.
Der Maximalumfang der Informationen bzw. der Detaillierungsgrad der Informationen, die mit dem Grundstücksuchdienst eingesehen werden können, ist in Artikel 34e GBV abschliessend definiert. Für weitergehende Informationen zu einem Suchtreffer muss die berechtigte Behörde sich mit dem für diesen Eintrag zuständigen Grundbuchamt in Verbindung setzen. Es hängt vom Benutzerprofil ab, auf welche spezifischen Informationen aus dem Katalog nach Artikel 34e ORF die autorisierte Behörde zugreifen kann. Nach Artikel 34d GBV erteilt das EGBA den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der berechtigten Behörde auf begründetes Gesuch der Behörde die Zugriffsberechtigung auf den Grundstücksuchdienst, die sie zur Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben der Behörde benötigen. Die Benutzerprofile der berechtigten Behörde können ausschliesslich gestützt auf die jeweils anwendbaren gesetzlichen Grundlagen erstellt werden.
Der Erfolg einer Suche hängt wesentlich von der jeweiligen Suchstrategie ab. Bei einer suboptimalen Suchstrategie ist nicht auszuschliessen, dass Einträge nicht gefunden werden oder vermeitliche Treffer sich nachträglich als falsch erweisen (vgl. dazu die Rubrik: Suchstrategie). Weil der Grundstücksuchdienst sodann die Abfragen lediglich mit den zum Abfragezeitpunkt elektronisch tatsächlich verfügbaren rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs in allen Kantonen abgleichen kann, besteht auch aus diesem Grund keine Gewähr für die Richtigkeit oder für die Vollständigkeit der über den Grundstücksuchdienst erhaltenen Suchergebnisse. Schliesslich ist auch auf eventuelle Eigentumspositionen nach Artikel 656 Absatz 2 ZGB hinzuweisen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.
Nein. Grundbuchwirkung entfalten einzig die jeweiligen Grundbucheinträge bzw. die durch das zuständige Grundbuchamt beglaubigten Grundbuchauszüge.
Der Grundstücksuchdienst führt keine Grundbuchdaten (Art. 34 Abs. 4 GBV). Vielmehr wird die Suchanfrage zum Zeitpunkt der Abfrage den kantonalen Grundbuchämtern weitergeleitet. Dazu gewähren die Kantone dem Grundstücksuchdienst Zugang zu ihren rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs und zu den Daten des Personenidentifikationsregisters. Dies erfolgt über eine Schnittstelle nach Artikel 949a Absatz 3 ZGB.
Zur Entlastung der kantonalen Serverinfrastrukturen vor redundanten Abfragen führt der Grundstücksuchdienst aber einen sogenannten Suchindex (Art. 34b Abs. 5 GBV). Nach Artikel 34c Absatz 3 GBV sind die Kantone dazu verpflichtet, dem Suchindex mindestens einmal pro Tag die in Art. 34b Abs. 5 und 6 GBV aufgezählten Daten zu übermitteln. Die Daten werden als Werte abgelegt. Diese Werte kommen dadurch zustande, dass die Ausgangsinformation (hier: die Daten nach Art. 34b Abs. 5 Bst. b Ziff. 1 und 2 GBV) mittels spezieller mathematischer Funktionen in numerische Werte überführt werden (Hash-Werte). Anders als bei einer Verschlüsselung, die mit dem passenden Schlüssel rückgängig gemacht werden kann (Entschlüsselung), lassen sich aus Hash-Werten die Ausgangsinformationen nicht zurück rechnen.
Gegenwärtig sind folgende Kantone beim Grundstücksuchdienst angebunden: BE, TG, VD, ZG, ZH.
Der Grundstücksuchdienst wurde in Form eines Minimum Viable Product (MVP) auf Ende 2022 bereitgestellt. Seither haben sich Pilotkantone an den Grundstücksuchdienst angebunden.
Die gemäss Artikel 164b GBV per 1. Januar 2024 vorgesehene Inbetriebnahme des Grundstücksuchdienstes verzögert sich aber aufgrund technischer Schwierigkeiten.
In technischer Hinsicht haben die Kantone zwei Aufgaben zu erfüllen:
- Anbindung der GBDBS an die landesweite Grundstücksuche
- Anbindung an den Suchindex
Falls Sie in Ihrem Kanton mehrere GBDBS-Zugänge haben, müssen Sie beide obigen Aufgaben für jeden Zugang erledigen.
Melden Sie sich bitte bei uns mit einem Terminvorschlag und den Angaben aus dem Dokument "GBDBS-Anbindung an Landesweite Grundstücksuche".
Für die zweite Aufgabe bitten wir Sie, das Bestellformular Sedex uns möglichst bald ausgefüllt zurückzusenden. Diese Aufgabe betrifft Ihr kantonales System, wir können Sie daher nicht unterstützen. Beachten Sie die Hilfestellung im GitHub, wo Sie alle nötigen Angaben für die Implementation finden.
Bitte beachten Sie die folgenden Dokumente.
Nutzung
Zugriff auf den Grundstücksuchdienst kann nur den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern von berechtigten Behörden des Bundes, der Kantone und der Gemeinden auf begründetes Gesuch hin erteilt werden (Art. 34d Abs. 2 GBV). Ob eine Behörde berechtigt ist, muss somit geprüft werden.
Das EGBA erteilt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der berechtigten Behörde auf begründetes Gesuch der Behörde die Zugriffsberechtigung auf den Grundstücksuchdienst, die sie zur Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben der Behörde benötigen (Art. 34d Abs. 1 GBV).
Nach Artikel 34d Absatz 2 GBV muss das Gesuch folgende Angaben enthalten:
- die Namen aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die die Zugriffsberechtigung erhalten sollen;
- die Angabe, welche gesetzliche Aufgabe der Behörde die betreffenden Personen zu erfüllen haben, sowie die anwendbaren Gesetzesbestimmungen;
- die Begründung, für welche Daten des Hauptbuchs nach Artikel 34e Absatz 3 Buchstabe d ein Zugriff auf den Grundstücksuchdienst zur Erfüllung der gesetzlichen Aufgabe notwendig ist;
- eine Stellungnahme der am Sitz der Behörde zuständigen kantonalen Aufsichtsbehörde über das Grundbuch zur ersuchten Zugriffsberechtigung auf den Grundstücksuchdienst;
- die Bestätigung der Zentralen Ausgleichsstelle (ZAS) über die Zulässigkeit der systematischen Verwendung der AHV-Nummer.
Die zugriffsberechtigten Behörden dürfen mittels der Angaben nach Artikel 90 Absatz 1 GBV suchen:
- natürliche Personen: Name, Vornamen, Geburtsdatum, Geschlecht, Heimatort oder Staatsangehörigkeit bzw. bei entsprechender Berechtigung mittels AHV-Nummer;
- juristische Personen und für Kollektiv- und Kommanditgesellschaften: Firma oder Name, Sitz, Rechtsform sowie die UID.
Nein. Über den Grundstücksuchdienst können höchstens die in Artikel 34e Absatz 3 GBV aufgelisteten Suchresultate abgefragt werden. Der jeweilige Umfang des Einsichtsrechts der Behörde bzw. der Mitarbeiterin bzw. des Mitarbeiters hängt zudem von der jeweiligen gesetzlichen Aufgabe ab, die die Behörde zu erfüllen hat bzw. von den jeweils anwendbaren Gesetzesbestimmungen, die diese Aufgabe regeln.
Nein. Der Grundstücksuchdienst gibt keine Grundbuchauszüge bzw. Grundbuchinformationen aus, die über den Umfang von Artikel 34e GBV hinausgehen. Weitergehende Angaben sowie Grundbuchauszüge sind daher immer bei beim zuständigen Grundbuchamt zu verlangen.
Ja. Bei Fehlen der rechtlichen oder technischen Voraussetzungen wird kein Zugriff auf den Grundstücksuchdienst gewährt.
Nutzerinnen und Nutzer müssen sich wie folgt registrieren:
- Sie müssen vom Kanton ein sogenanntes Klasse-B-Zertifikat ausstellen lassen.
- Die Anmeldung muss von allen zuständigen Stellen genehmigt und abgeschlossen sein.
Klasse-B-Zertifikate sind erforderlich, da die Applikation der landesweiten Grundstücksuche eine starke Authentisierung über das SSO-Portal des Bundes voraussetzt. Klasse-B-Zertifikate werden normalerweise auf Chipkarten oder USB-Sticks ausgestellt. Für die Verwendung des Zertifikates auf Chipkarte ist ein Lesegerät erforderlich, in welches die Chipkarte eingesteckt werden kann. Die Nutzung des Klasse-B-Zertifikates setzt mindestens eine Treibersoftware voraus, die auf dem Computer der Nutzerin bzw. des Nutzers zu installieren ist. Die zur Installation dieser Treibersoftware erforderlichen Rechte stehen oft ausschliesslich der Informatik-Abteilung innerhalb des Kantons zu, weshalb diese dafür anzufragen ist. Das nötige technische Wissen zur Ausstellung und Betreibung der Klasse-B-Zertifikate ist in jedem Kanton vorhanden, denn Klasse-B-Zertifikate sind in jedem Kanton im Einsatz (z. B. für die Nutzung der Applikationen VOSTRA, Infostar, RIPOL etc.). Das Anmeldeformular ist ein PDF-Dokument, welches alle nötigen Angaben für den Zugang zum Grundstücksuchdienst enthält. Siehe separater Punkt. Schliesslich ist ein aktueller Browser mit Internetzugang erforderlich.
Ja. Das Eidgenössisches Amt für Grundbuch- und Bodenrecht EGBA entzieht der betreffenden Behördenmitarbeiterin oder dem betreffenden Behördenmitarbeiter die Zugriffsberechtigung, wenn die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind (Art. 34h Abs. 1 GBV).
Weiter kann es nach Artikel 34h Absatz 2 GBV die Zugriffsberechtigung entziehen, wenn:
- Änderungen der Verhältnisse nicht nach Artikel 34d Absatz 3 mitgeteilt werden;
- der Grundstücksuchdienst missbräuchlich benützt wird.
Die Nutzung des Grundstücksuchdienstes unterliegt grundsätzlich der Gebührenpflicht nach Artikel 34i GBV. Die jährlichen Gebühren werden durch das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht EGBA von den berechtigten Behörden der Kantone und der Gemeinden erhoben (Art. 34i Abs. 1 GBV).
Weil im Januar 2024 jedoch lediglich vier Kantone beim Grundstücksuchdienst angeschlossen waren (BE, TG, ZG und ZH), und daher gegenwärtig noch keine eigentliche landesweite Grundstücksuche möglich ist, verzichtet das EGBA vorerst auf eine Gebührenerhebung. Sobald definitiv absehbar ist, wann die Kantone – mit Ausnahme der Fälle nach Artikel 164d GBV – aufgeschaltet sein werden, wird eine entsprechende Information zur Gebührenerhebung nach Artikel 34i GBV auf der vorliegenden Webseite aufgeschaltet werden.
Der Gebührenbetrag einer Behörde errechnet sich aufgrund folgender Formel:
Der Gebührenbetrag einer Behörde beträgt aber höchstens 2 Franken pro Abfrage (Art. 34i Abs. 3 GBV).
Suchstrategie
Der Grundstücksuchdienst kann nach einem starken Login über eine Webseite genutzt werden. Nur die in der Maske vorgegebenen Felder können verwendet werden. Bei Suchanfragen, die sich auf natürliche Personen richten, muss mindestens ein Vor- und Nachname eingegeben werden (Pflichtfelder).
Eindeutige Suchresultate können nur mittels Eingabe eindeutiger Identifikatoren ausgegeben werden, namentlich die AHV-Nummer für natürliche Personen und die UID-Nummer für juristische Personen. Dies setzt natürlich voraus, dass die berechtigte Behörde die jeweiligen Nummern kennt, und dass auf Stufe Grundbuch eine entsprechende Zuordnung der jeweiligen Nummer stattgefunden hat. Die Zuordnung der AHV-Nummern erfolgt erst seit dem 1. Januar 2023. Für bereits bestehende Einträge gilt zudem die Übergangsbestimmung von Artikel 164a Absatz 5 GBV. Schliesslich ist nicht ausgeschlossen, dass in Einzelfällen die Zuordnung der AHV-Nummer im Grundbuch nicht möglich ist (vgl. Art. 23c Abs. 5 GBV). Die UID-Nummern werden im Hauptbuch erst seit dem 1. Januar 2012 erfasst. Eine rückwirkende Zuordnung von UID-Nummern ist nicht vorgesehen.
Bei Suchanfragen mittels Vornamen und Namen bzw. Organisationsbezeichnung (Firmen) besteht die Möglichkeit, dass die Suchresultate nicht mit den tatsächlich gesuchten Personen oder Organisationen übereinstimmen. Die Suche mit stark verbreiteten Vor-, und Nachnamen werden zahlreiche (vermeintliche) Suchtreffer ausgegeben werden, auf welche die jeweilige Suchkombination zutrifft. In einem solchen Fall kann die Suche unter Angabe zusätzlicher Suchkriterien wie Geburtsjahr oder gesuchtem Kanton eingeschränkt werden.
Bei Suchanfragen unter Angabe von eindeutigen Identifikatoren muss beachtet werden, dass die Zuteilung der AHV-Nummern aufgrund der Übergangsbestimmung von Artikel 164a Absatz 5 GBV bis 2029 etappenweise erfolgen wird. Die Zuordnung einer UID ist erst seit dem Jahre 2012 vorgeschrieben. Es besteht für die Grundbuchämter keine Pflicht, bei Grundbucheinträgen, die vor dem 1. Januar 2012 erfolgt sind, (rückwirkend) UID-Nummern zuzuordnen. Falls einer Rechteinhaberin bzw. einem Rechteinhaber (noch) keine AHV-Nummer bzw. UID-Nummer zugeordnet ist, wird die Grundstücksuche grundsätzlich keine Suchtreffer anzeigen können, wenn mittels dieser eindeutigen Identifikatoren gesucht wird. Um in diesen Fällen trotzdem Suchresultate liefern zu können, gleicht die Grundstücksuche im Hintergrund nach allen verfügbaren Merkmalen ab.
Ja. Dies bei Doppel-Vornamen (z. B. "Peter Paul") oder Allianznamen (z. B. "Bernasconi-Bianchi"), die im Grundbuch nicht oder nicht so erfasst sind, kann es sein, dass die Grundstücksuche keine Suchergebnisse ausgeben wird. Um in diesen Fällen trotzdem Suchresultate liefern zu können, gleicht die Grundstücksuche im Hintergrund nach allen verfügbaren Merkmalen ab.
Wird bei einer Suchanfrage auf die Angabe von eindeitigen Identifikatoren verzichtet, ist es für eine bessere Qualität und niedrigere Quantität der Suchresultate ratsam, die Suchanfrage mit der Angabe zusätzlicher Kriterien zu verfeinern.
Das ist nicht ausgeschlossen. Das Grundbuchrecht sieht nicht vor, dass Grundbuchämter bestehende Grundbucheinträge von Amtes wegen aktualisieren. Dies gilt auch für die Angaben zu den darin eingetragenen Personen. Die fehlende Aktualität von Einträgen kann sich beispielsweise dadurch ereignen, dass eine ledige Person Eigentum erwirbt, und nach ihrer Eheschliessung – und trotz Namenswechsel – es unterlässt, beim zuständigen Grundbuchamt eine entsprechende Änderung zu beantragen. Aus einer Suche unter Angabe des aktuellen Namens würde in diesem Fall ein gewünschtes Suchresultat nicht gefunden. Falls zudem keine AHV-Nummer bzw. UID-Nummer zugeordnet worden ist, wird der Grundstücksuchdienst im Fall von veralteten Einträgen im Hauptbuch nicht in der Lage sein, Suchergebnisse auszugeben.
Die landesweite Grundstücksuche führt keine Grundbuchdaten (Art. 34b Abs 4 GBV). Im Suchindex werden nur Hash-Werte geführt. Die durch die berechtigte Behörde eingegeben Suchkriterien werden mit den Einträgen im Suchindex abgeglichen. Bei Übereinstimmung zwischen eingegebenen Suchkriterien und Eintrag im Suchindex, wird die Suchanfrage an die kantonalen Grundbuchsoftware-Server weitergeleitet. Suchresultate können grundsätzlich nur bei einer Übereinstimmung auch mit den Daten im jeweiligen Grundbuch ausgegeben werden. Suchresultate sind sodann in der Regel, rein technisch betrachtet, vollständig. Der Grundstücksuchdienst ist nur in der Lage, die Abfragen mit den zum Abfragezeitpunkt elektronisch tatsächlich auch verfügbaren rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs in allen Kantonen auszugeben. Der Grundstücksuchdienst hat aber keine Möglichkeit, die Einzelheiten der Datengrundlage mit den zuständigen Grundbuchdaten der Kantone abzugleichen. Ebenso kann die Korrektheit der Suchergebnisse nicht garantiert werden, da der Grundstücksuchdienst lediglich automatisiert erhaltene Suchresultate ausgeben kann. Diese sind nicht durch eine zuständige Fachperson auf Richtigkeit und Vollständigkeit hin überprüft worden.
Die Grundstücksuche wird anlässlich der Ausgabe der Suchergebnisse das für den jeweiligen Eintrag zuständige Grundbuchamt anzeigen. Bei diesem Grundbuchamt ist ein Gesuch um weitergehende Einsicht einzureichen. Das Gesuch richtet sich nach Artikel 26 ff. GBV. Vom Suchergebnis des Grundstücksuchdienstes kann jeweils ein PDF-Beleg erstellt werden. Das zuständige Grundbuchamt kann zudem darüber informieren, ob der allfällige Zugriff auf die Daten des Grundbuchs im Abrufverfahren bzw. der öffentliche Zugang zu den ohne Interessennachweis einsehbaren Grundbuchdaten nach in ihrem Kanton über Dienste privater Aufgabenträger vorgesehen ist (vgl. Art. 949d Abs. 1 Ziff. 1 und 2 ZGB).
Weiteres
Der Grundstücksuchdienst wird auf einer professionellen Infrastruktur des ISC-EJPD betrieben und ist daher auf eine hohe Zuverlässigkeit ausgelegt. Der Grundstücksuchdienst ist nur in der Lage, die Abfragen mit den zum Abfragezeitpunkt elektronisch tatsächlich auch verfügbaren rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs in allen Kantonen auszugeben. Ist ein kantonaler Server zum Zeitpunkt der Abfrage nicht verfügbar, wird die fehlende Verfügbarkeit als Fehlernachricht angezeigt. Die Kantone sorgen dafür, dass ihre Daten sofort abrufbar sind. Sie stellen die technische Funktionalität und die Verfügbarkeit der Schnittstelle während den Öffnungszeiten ihrer Grundbuchämter sicher (Art. 34c Abs. 2 GBV).
Ja. Die Protokollierung der Abfragen und der ausgegebenen Suchresultate durch die berechtigten Behörden richtet sich nach Artikel 34f GBV.
Letzte Änderung 18.11.2025
